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제목 인천국제공항공사 등 3개사의 임대차계약서 상 불공정약관조항 시정
작성자 문○○
담당부서
작성일 2018-03-29
조회수 248
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공정거래위원회는 인천국제공항공사, 한국공항공사, 에스알(SR)의 상업시설 임대차계약서를 심사하여 임차인에게 부당하게 불리한 9개 불공정 약관 조항을 시정했다.

 

최근 공공기관의 철도, 공항 등 주요 상가 시설 임대차계약서상 임대료 조정 불가 조항, 시설물의 이전 · 변경 · 수리 의무 조항 등에 따른 임차인들의 불만과 피해가 많이 발생하고 있다.

 

이에 공정위는 인천국제공항공사의 임대료 조정 불가 조항 영업 시설물의 시설 개선 의무 조항 시설물의 위치 · 면적 변경 시 비용 전가 조항과 한국공항공사의 계약 변경 시 부당한 면책 조항에 시정 권고했다.

 

나머지 5개 불공정 약관 조항은 점검 과정에서 사업자들이 자진 시정했다.

 

< 임대료 조정 불가 조항(인천국제공항공사) >

 

외부 요인으로 발생하는 영업 환경의 변화와 그에 따른 매출 감소를 사유로 임대료의 조정 등을 요구할 수 없다.

 

민법 628조 및 상가건물임대차보호법 제11조에서는 임차인에게 차임의 증감 청구권을 보장하고 있으며, 차임의 증감 요인이 발생하는 경우에는 당사자는 구체적 타당성을 가지는 금액을 협의할 수 있어야 한다.

 

그럼에도 해당 약관 조항은 영업 환경의 변화 등을 사유로 임대료의 조정을 요구할 수 없다고 규정하고 있어 임차인의 차임 감액 청구권을 부당하게 제한할 우려가 있다.

 

따라서 해당 약관 조항은 법률에 따른 고객의 권리를 상당한 이유없이 제한하는 조항으로 무효이다.

 

< 영업 시설물의 시설 개선 의무 조항(인천국제공항공사) >

 

매출 증대 등을 위해 임차인에게 영업 시설물의 시설 개선을 요구할 수 있고, 이 경우 임차인은 반드시 이에 응해야 한다.

 

위 약관 조항은 매출 증대, 고객 서비스의 향상 등 사업자가 자의적으로 판단할 수 있는 사유를 근거로 임대 목적물의 시설 개선 요구에 응하도록 강제하고 있다.

 

해당 약관 조항은 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항 및 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효이다.

 

< 시설물의 위치 · 면적 변경 시 비용 전가 조항(인천국제공항공사) >

 

여객 편의 증진 등을 위해 카운터의 위치, 면적 변경 등을 요청할 경우 임차인은 적극 응해야 하며, 소요되는 비용도 임차인이 부담해야 한다.

 

위 계약 조항은 여객 편의 증진, 공항 운영 효율 등 자의적으로 판단할 수 있는 사유를 근거로 시설물의 위치, 면적 등의 변경을 요청할 경우 임차인은 이에 적극 응하여야 하고, 소요되는 비용도 임차인이 부담하는 것으로 규정하고 있다.

 

부동산 임대차계약은 특정 부동산을 임차인에게 임대하기로 약정하는 계약이므로, 임대인은 해당 목적물을 임차인에게 사용 · 수익에 필요한 상태로 제공해야 할 의무를 부담한다.

 

그럼에도 임대인의 편의에 따라 시설물의 위치, 면적 등을 변경할 것을 요구할 수 있고, 임차인이 이에 응하도록 하고 있을 뿐 아니라 소요되는 비용까지 임차인에게 부담시키는 것은 임차인에게 부당하게 불리하다.

 

따라서 위 조항은 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항 및 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효이다.

 

< 계약 변경 시 부당한 면책 조항(한국공항공사) >

 

공항운영상 필요할 경우 임차인에게 임대 위치, 면적 등 계약 변경을 요구할 수 있고, 임차인은 이에 대해 손해 배상 등을 별도로 청구할 수 없다.

 

임대인은 임대 목적물을 임차인에게 사용 · 수익에 필요한 상태로 제공해야 할 의무를 부담하고 있으므로, 계약 변경을 요구할 수 있는 사유는 구체적이어야 하고 꼭 필요한 사유에 제한되어야 한다.

 

또한, 임대 위치, 임대 면적 등의 변경으로 인해 손해가 발생한 경우라면 손해를 배상해 주는 것이 타당하다.

 

그러나 위 약관 조항은 공항운영상 필요라는 추상적이고 자의적인 사유를 근거로 임차인에게 계약 변경을 요구하고 있으며, 임대 위치, 임대 면적의 조정 또는 변경 등에 따른 임차인의 손해 배상 청구 등을 제한할 우려가 있다.

 

해당 약관 조항은 상당한 이유 없이 사업자의 손해 배상 범위를 제한하는 조항 및 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 무효이다.

 

한편, 공정위 조사 과정에서 한국공항공사의 영업장 출입 관련 부당한 면책 조항 영업 환경의 변화 등에 따른 임대료 조정 · 손해 배상 불가 조항, 에스알의 과중한 손해 배상 조항 시설물의 이전 · 변경 · 수리 의무 조항 보험 가입 강제 조항 등은 자진 시정했다.

 

< 영업장 출입 관련 부당한 면책 조항(한국공항공사) >

 

한국공항공사는 건물의 보전 등 필요 시 임차인의 영업장에 출입하여 잠금장치 해제 등 필요한 조치를 취할 수 있고, 임차인은 이에 대한 손해 배상을 청구할 수 없도록 하고 있다.

 

이를 시정하여, 긴급한 조치가 필요할 경우에 영업장에 출입할 수 있도록 그 사유를 추가했다. 사업자의 고의 · 중과실로 인해 손해가 발생할 경우에는 손해 배상을 청구할 수 있도록 했다.

 

< 영업 환경의 변화 등에 따른 임대료 조정 · 손해 배상 불가 조항(한국공항공사) >

 

임차인은 공항 운영 계획의 변경 등에 따른 영업 환경의 변화 등을 이유로 임대료의 조정, 손해 배상 등을 요청할 수 없도록 하고 있다.

 

해당 약관 조항은 상당한 이유없이 사업자의 손해 배상 범위를 제한하거나 법률에 따른 고객의 권리를 상당한 이유없이 제한하는 조항으로 무효이다.

 

임차인은 영업 이익이 현저히 감소한 경우에는 임대료의 조정이나 계약 해지를 청구할 수 있도록 시정했다.

 

< 과중한 손해 배상 조항(에스알) >

 

에스알은 계약 종료 후 임차인이 명도를 지연 · 거부한 경우 계약보증금 전액이 임대인에게 귀속되고, 단전 등의 조치를 병행할 수 있으며, 손해 배상액의 예정을 초과하는 손해는 별도로 배상토록 규정하고 있다.

 

해당 약관 조항은 임차인에게 과중한 손해 배상 의무를 부담시키는 조항으로서 무효이다.

 

이를 시정하여 임차인은 명도 지연 등에 따라 손해가 발생한 경우 실제 발생한 손해의 범위 내에서 배상토록 했으며, 단전 등 조치 규정은 삭제했다.

 

< 시설물의 이전 · 변경 · 수리 의무 조항(에스알) >

 

업무상 필요할 경우 임차인에게 임대 목적물의 이전·변경·수리를 요구할 수 있고 임차인은 이에 응해야 한다.

 

공익 목적을 위한 업무 수행에 필요할 경우 임차인과 협의하여 임대 영업 시설의 이전 · 변경 · 수리를 요구할 수 있으며, 임차인은 정당한 사유가 있을 경우 거절할 수 있도록 시정했다.

 

< 보험 가입 강제 조항(에스알) >

 

에스알은 임차인에게 보험 가입을 강제하고, 이를 가입하지 않을 경우 계약을 해지할 수 있는 조항을 사용하고 있었다.

 

앞으로 임차인은 법률상 가입 의무 있는 보험만 가입하면 된다.

 

< 기대 효과 · 계획 >

 

이번 불공정 약관 시정을 계기로 공공기관이 운영하는 철도, 공항 내 임대차계약의 건전한 거래 질서를 확립하고, 임차인의 피해를 예방할 수 있을 것으로 기대된다.

 

공정위는 다수의 피해가 예상되는 공공기관의 운영 약관에 대해 약관법 위반 여부를 지속적으로 점검 · 시정하여 공정한 거래 질서 확립에 노력할 계획이다.

출처 공정거래위원회

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  • 최종수정일 : 2021-05-06