* 2022. 8. 1일(월)자 전북도민일보 제9면에 게재된 김천환 전북개발공사 사장의 기고문 전문입니다.

 

‘깡통전세’ 예방은 계약 전부터 챙겨야!

 

김천환 전북개발공사 사장

 

최근에 무주택 세입자들에게 떠오르는 핫 잇슈가 집값 하락에 따른 ‘깡통전세’의 불안감 확산이다.

 

대통령까지 나서서 정부의 철저한 예방대책과 서민을 울리는 주거 사기사범에 대한 엄중 조치지시에 이어 전북경찰청에서도 특별전담단속팀을 운영한다고 한다.

 

우리가 깡통전세라고 하면 집값보다 근저당권, 전세보증금 같은 대출금이 더 큰 집을 말하는데 보통 대출금하고 전세보증금의 합이 주택시가의 70%를 넘었으면 깡통전세의 위험성이 있다고 본다. 즉 경매 낙찰률 등을 감안시 빚이 집값보다 많을 수 있다는 이야기다.

 

지난 7월 24일 국토교통부 ․ 한국부동산원에 따르면 6월말 기준 전국아파트 전세가율은 평균 68.9%로 집계되었다.

 

우리지역의 경우 79.5%로 전국평균보다 10% 이상 높고 군산과 익산은 각각 80.9%와 80.1%로 전국 19개 ‘깡통전세’위험지역으로 분류하고 있다.

 

전주지역도 급격한 아파트가격 상승으로 조정지역으로 묶이면서 전용면적 85㎡미만(1억원이하)의 다주택자 세제 혜택을 활용한 소위 외지인의 갭투자로 깡통전세가 늘어나는 추세라고 한다.

 

정부는 깡통전세를 방지하기 위하여 90%가 넘는 위험지역 특별관리, 보증금을 상습적으로 돌려주지 않는 임대인 명단 공개, 임차인을 위한 시세 DB 구축, 법률 및 긴급 전세 지원, 전세 보증 보험료 할인율도 확대 같은 서민 주거 안정 대책을 발표한 바 있다.

 

하지만, 전세보증금은 지역별 개인별로 다양한 변수가 너무나 많다.

 

‘깡통전세’ 현상이 고착화 되면 전세보증금을 제때 돌려받지 못해 경제적 타격은 물론 심리적 공황으로 한 집안이 길거리에 나 앉을 수도 있다는데 문제의 심각성이 있다.

 

전문가는 아니지만 혹시라도 도움이 될 수 있을까 해서 깡통주택 예방법에 대한 몇가지 팀을 소개하고자 한다.

 

먼저 등기부등본을 반드시 직접 확인해야 된다. 먼저 등기부등본에 나와 있는 소유자와 내가 계약을 하는 것인지를 확인하고. 특히 신탁사나 위탁회사가 있으면 소유자의 확인을 직접 받아야 한다. 실제 계약 권한이 있는지, 갭투자의 위험성 등을 사전에 의심해 볼 필요가 있다.

 

아울러 등기부상의 실거래가격과 전세가격의 적정성에 대한 합리적 판단도 고려해야 한다.

 

두 번째로는 전입신고와 확정일자는 반드시 받아야 한다. 보통은 주택임대차 보호법에 따라서 임차들은 언제든지 전입신고를 하고 확정일자를 받아두면 보증금은 반환받을 수 있다. 하지만 현실은 그렇지 않은 경우가 많다. 경매가 되면 최우선변제가 임금채권(퇴직금채권), 소액보증금이 있고, 2순위가 국세, 지방세 같은 세금, 그다음이 저당권자와 확정일자 순서에 의해 전세금이 지급되기 때문에 원룸 같은 다세대주택은 전입세대 열람을 계약 전에 확인하고 여의치 않으면 계약 후라도 열람을 해서 깡통전세의 위험성이 있는지도 반드시 확인이 필요하다.

 

세번째로 가급적 전세보증금 반환보증보험에 가입해서 보증금을 안전하게 확보하는 게 좋을 것 같다.

 

전세반환보증은 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품이다. 비용이 약간 수반되기는 해도 보증보험 가입 시부터 위험성을 걸러주기 때문에 가장 확실한 방법인 것 같다.

 

현재는 주택도시보증(HUG), 한국주택금융(HF), 서울보증보험(SGI)에서 운용하고 있다. 조건, 요율 등을 비교 검토하여 선택하면 된다.

 

‘깡통전세’가 되어 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 당장 사기로 고소할 수는 있는데 입증이 상당히 어렵고, 민사적으로도 보증금반환청구소송을 해서 판결을 받은 다음에 임대인의 일반재산에 강제집행을 해야 하는데. 임대인이 재산이 없으면 휴짓조각에 지나지 않는다. 결국 우선 변제권 같은 대항력을 보장받지 못하는 임차인은 사실상 구제 방법이 없다고도 볼 수 있다.

 

전세자 스스로 계약단계에서부터 사전에 확인하고 주의해야 할 사항을 확실히 챙겨서 법적 대항력을 갖추는 것이 최선의 예방책이라고 생각한다.

 

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